为房企设立信用保护工具！三家民企融资释放什么信号？

1. 为房企设立信用保护工具！三家民企融资释放什么信号？

5月16日，一则关于民企发债的消息，激发了地产股久违的热情。
今日市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具,以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。
上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。
同日深交所官网显示，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。
业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。
三家房企率先试水
低迷许久的房企融资市场，突然传来利好消息。
记者从碧桂园方面获悉，在中央高层指导和证监会推动下，交易所积极推进优质民营地产企业公开市场融资，本期拟发债券为碧桂园地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，发行期限1 1 1年期。
据悉，该债券将由中信建投证券、中证金融公司共同进行增信，预计增信额度2亿人民币。同时，这笔公司债预计于5月17日在交易所挂网，不晚于5月20号进行簿记，将推动主承券商尽快完成CDS（信用保护工具）的设立工作。
龙湖方面，今日落地的市场首单民营房企信用保护凭证业务，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。
美的置业方面未透露具体发债额度、发行时间等细节。截至发稿，碧桂园大涨10.41%，报4.88港元；美的置业涨7.89%，报15.04港元；龙湖集团涨4.83%，报38港元。
与以往有所不同，设立信用保护工具，成为本次房企融资的亮点。
此前，交易所一直在积极探索信用保护工具试点工作。4月上旬，在沪深证券交易所召开的一场座谈会上，交易所相关人士表示，将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。
国泰君安证券人士在会上表示，随着中国经济进入转型期，信用违约事件渐增，部分企业尤其是民营企业出现融资困难、融资成本高企的情况，发债企业对于承销商为其提供信用增进服务有着切实需求。同时，债券投资者除了在二级市场卖出持仓外，缺乏有效的信用衍生工具进行信用风险管控，一定程度上限制了民营企业融资。
而通过“债券发行 信用保护”的模式，企业债券发行效率可明显提升，融资成本也得到不同程度的优化。交易所信用保护工具业务，能较好促进民营企业债券融资。
5月11日，中国证监会在官网发文称，交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。
据悉，民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力、符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。
提振民企融资信心
在信用保护工具加持下，三家房企流出融资计划，再次反映出监管对民营房企融资的重视、对疏通民企融资渠道的切实推动。
自去年8月以来，房企融资环境出现大幅降温。受多部门加大对经营贷和通道类融资业务管理、多家房企爆雷影响，地产行业的信用评级受到影响，海外融资和境内融资都同时收紧，更有银行怕房企出现债券违约提前抽贷。
据天风证券统计，2021年7月份，尚有华宇、融信、万通、阳光城、新希望、新力、中南建设等发行债券。进入8月后，中尾部民营房企发债明显减少，仅有珠江投资等一般民企发债，以及滨江、龙湖、旭辉、碧桂园等优质民企发债。
去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，称相关企业主体可重启中票和短融等融资工具。此后，多家央企、国企和城投公司，以及龙湖、碧桂园等优质民企获准注册发行中票，龙光、新希望、旭辉等房企也出现融资动作。
今年1月17日，龙湖集团公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司，向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模不超过28亿元。
5月16日，龙湖再次发布2022年公司债券（第二期）募集说明书，发行规模不超5亿元，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。
但整体而言，能发债成功的房企多为少数优质民企，房企整体融资情况仍不乐观。据远东资信统计，4月份房地产行业共发行债券602.24亿元，偿还债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-306.99亿元。
克而瑞也表示，当前行业风险未出清，叠加疫情影响等多重原因，政策传导不及预期，企业融资恢复仍较为缓慢，房企融资量同比2021年仍有较大下滑。
“本次三家民营房企公开发债，对当前房企融资信心有提振作用。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，在当前需求端政策刺激下，市场恢复不及预期，很多房企未完全走出资金困境，官方对民企的融资支持，对业内其他房企及行业信心均有改善。
亿翰智库研究总监于小雨表示，这个政策更像释放积极信号，企业足够安全、稳健优质，才可能获得政策倾斜。这三家房企自身基本面比较好、安全边际较高，如果企业自身问题比较大，在当下很难享受到政策面的支持，只能等待市场好转，然后有所受益。

2. 政策信号清晰，房企融资环境“暖风拂面”

种种迹象表明，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。近期，债券市场推动新一轮民企债券融资支持行动，一些民营房地产企业被纳入支持范围，成功完成债券融资。
业内人士分析，近期一系列政策举措和实施案例，在改善民营房地产企业融资环境方面具有很强的破冰信号和示范意义，为行业和市场注入信心。房地产政策底进一步得到确认，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策有望落地。随着政策效应持续显现，房地产市场回暖的迹象将越来越多。
民营房企融资“破冰”
5月，房地产行业“暖风拂面”。近日，碧桂园、龙湖集团、美的置业等多家民营房企成为“示范房企”，在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。
根据上交所公告，龙湖集团旗下公司重庆龙湖企业拓展有限公司5亿元债券发行工作已于5月19日完成，票面利率为4.00%。碧桂园今年的首只公司债券“22碧地01”也已于5月20日完成簿记建档，规模5亿元，票面利率4.5%。美的置业发行不超过10亿元公司债券，于5月20日进行了簿记建档工作。
东方金诚研报表示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，解决其融资难、发债难的问题已显迫切。此时，3家民营房企相继发债，被认为具有强烈的破冰信号和示范意义。
近期，多家房企在发债过程中，得到信用保护工具的护航。深交所披露，中证金融与中信证券联合创设的信用保护凭证，日前与4.02亿元龙湖供应链ABS配套成功完成簿记发行，该信用保护凭证成为市场落地的首单民营房企信用保护工具。此外，为支持“22碧地01”发行，中证金融与中信建投证券将共同创设信用保护合约。
业内人士分析，当前形势下，债券市场推出新一轮民企债券融资支持计划，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号。有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
值得注意的是，近期民营房企发债名单还在持续扩容。中国证券报记者获悉，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中期票据提供信用保护。
融资环境逐渐改善
除了支持房企债券融资，今年以来，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企等一系列举措，正推动房地产融资环境逐渐改善。
5月初，人民银行、银保监会、证监会分别召开会议，均谈及房地产融资、房企发债等相关内容。人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，变化幅度超出预期。专家表示，5年期以上LPR下行可稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。此外，5月以来，已有数十个城市密集调整房地产政策，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴等。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，近期多个部门密集表态，加上一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号，房企债券融资正得到积极支持，房地产行业融资环境将明显改善。也有业内人士称，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果特别是中小民营房企能否受益还需进一步观察，房地产市场企稳乃至回暖还需要一定时间。
“近期地产政策利好频出，展现了相关部门化解房地产风险的决心。”华泰证券首席固收分析师张继强说，目前房地产销售尚未有效企稳、房企流动性紧张有待继续缓解，更多系统性普惠性的地产支持政策的出台实施仍值得期待。

3. 2021地产三条红线名单完整版是什么?

如图：

“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强。
例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务。央行金融市场司司长邹澜7月22日表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

然而，一部分中小房企债务违约风险也在持续上升。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。
可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

4. 央行、住建部最新定调，2022年楼市关键词：稳！

又到了年末总结与展望的关键时刻。12月27日，全国财政工作视频会议召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。
同日，2022年中国人民银行工作会议召开，总结2021年，分析当前形势，并部署2022年工作。房地产方面要求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
此外，12月25日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时重点明确了明年重点工作，以及如何促进房地产市场良性循环和健康发展的四项重点工作。
同时，央行于24日召开第四季度例会，强调“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”
结合中央政治局会议及中央经济工作会议中对房地产行业定调，2022年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。关于房地产税方面，2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。
01、因城施策促进行业良性循环
宏观环境来看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定。困难和风险挑战仍然存在。
王蒙徽用“稳”字总结明年主要工作核心，2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
如何促进房地产业良性循环？
一是保持调控政策连续性稳定性。
二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。
三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。
四是持续整顿规范房地产市场秩序。
过去一年，地方调控更加高频化和精准化。据不完全梳理，截至12月20日，全国73省市政策加码次数多达249次，在房地产史上实属罕见。
从城市的角度来看，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，广州则侧重分区域精准化调控，上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。压力城市纷纷出台“限跌令”，同时长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市。

02、全面去杠杆贯穿全年
央行2022工作会议以及央行2021年第四季度例会均提出，“更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。”，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益。
实际上，从12月以来，央行关于房地产行业的表态较为频繁，过去一年，在行业去杠杆的大背景下，基于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房企境内融资出现了一致性的收缩行为，行业从“控制风险”到“暗藏风险”
随着央行适度“纠偏”，近两个月，房地产企业融资正逐步回暖。11月金融机构房地产融资环比、同比继续“双升”，此外，据监测，11月100家典型房企的融资总量约为750亿元，环比上升66%，其中发债总额约为294亿元，环比上升111.4%。房企融资环境略有解冻。
全年来看，企业资金周转压力不断加剧，“促销售、抢回款”已是业内共识。
据统计数据显示，2021年1-11月，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%。其中，国内贷款、自筹资金占比分别跌至11.8%和32.4%，较2020年末分别减少2个百分点和0.4个百分点。反观定金及预收款、个人按揭贷款占比分别升至36.6%和16.2%，较2020年末分别增加2.2个百分点和0.6个百分点。说明国内贷款、自筹资金增长显著受限，定金及预收款、个人按揭贷款渐成房企最为重要的资金渠道来源，企业对销售回款的依赖度持续提升。

据货币政策执行报告显示，房地产行业去杠杆渐显成效，房贷管理的“两道红线”由升转降，三季度末分别跌至19.7%和27.1%。
2021年三季度末，全国房地产贷款余额51.4万亿元，占各项贷款余额的比重进一步回落至27.1%，较2020年末再降1.6个百分点。其中，个人住房贷款余额37.4万亿元，占各项贷款余额的比重跌至19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。

03、房产税扩大试点城市势在必行
在全国财政工作视频会议上对2021年财政工作总结表示：深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作。
时值年底，房地产税试点将落未落，现已进入实操阶段，距离最终落地仅剩时间问题，预计2022年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。
区别于2011年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，未来房产税试点将在拓宽税基、设置免税额度、房屋评估价值和税率超额累进制四个方面体现一定的政策力度。
至于哪些城市会成为房地产税试点，首先2021年被住建部点名约谈的核心城市，以及房价面临较大上涨压力的核心一二线城市或率先落地。
过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续。
2021年，房地产行业去杠杆从“控制风险”到“暗藏风险”，百强规模房企接连出现债务违约问题，甚至出现了暴雷现象。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，行业政策风向正在发生微调，但“房住不炒”主基调的政策并未实质转向。
未来，房地产行业还将继续落实去杠杆，倒逼企业降负债、居民降杠杆。但房地产行业基本面预示着行业仍然大有可为，比如改善性需求一直存在，租赁市场迎来政策支持等。

5. 碧桂园、龙湖、美的置业被选为示范房企，这意味着什么？

5月17日，证券时报·券商中国新闻记者从深圳交易所获知，销售市场立减民企房企信用保护凭据业务流程宣布落地式，为龙湖供应链管理ABS变厚融资信用水准，意味着自主创新专用工具适用民企房企负债融资获得新的研究成果。

5月16日，有销售市场信息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民企房企被监管部门选为示范性民企房企，将在近期相继发行RMB债卷。为吸引住投资者，构建组织将与此同时发行信用保护专用工具，以协助民企地产开发商逐渐修复公开市场业务的融资作用。
那天晚上，龙湖、美的置业、碧桂园陆续发布消息，依据公示，这3家民企房企将要在上海证券交易所发行一期公司债，总计发债经营规模为20亿人民币。
专业人士觉得，政府部门适用民企房企融资对策加速落地式，根据社会化的信用保护专用工具信用担保有利于民企房企提升融资窘境。领头民企房企的示范作用，将协助民企房企逐渐修复公开市场业务的融资作用。
5月17日，新闻记者从深圳交易所获知，深圳交易所发布中国证券金融股份有限公司(下称中证金融业)和专项计划管理方法人中信证券协同构建的信用保护凭据，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链管理金融资产适用专项计划”(下称龙湖供应链管理ABS)配套设施取得成功进行记账。
据统计，龙湖供应链管理ABS发行总经营规模4.02亿人民币，优先资产支持证券年利率3.50%，投资人认购倍数2.36倍，基本财产为供应链管理上下游306家里小经销商对龙湖的应收帐款。相匹配信用保护凭据为名本钱4000万余元，被保护标底发行经营规模4亿人民币。
深圳交易所表明，该信用保护凭据的顺利开设，是销售市场落地式的立减民企房企信用保护专用工具，有益于变厚民企房企负债融资信用水准，意味着自主创新专用工具适用民企房企负债融资获得新的研究成果。
深圳交易所还表明，“ABS+信用保护凭据”的融资解决方法，是立减中证金融业参加协同构建的ABS信用保护凭据，在信用保护专用工具业务流程上也完成了自主创新。一是相比于一对一的信用保护合同，信用保护凭据商品流通工作能力更强，标价更加社会化，提高了国际舆论龙湖ABS的项目投资意向，有益于供应链管理上下游中小型企业加速回收利用资产、减少资本成本、扩宽融资方式。二是选用协同构建的发行方法，充分运用中证金融体系关键组织功效，有利于凝结销售市场多方能量，进一步提升金融市场对文化企业的融资适用幅度。

深圳交易所称，下面，将果断贯彻落实党中央、国务院有关适用民企发展壮大的决策部署，在中国证监会具体指导下，坚持不懈“2个坚定不移”，用好用熟销售市场能量，促进业务流程自主创新、创新产品，适用大量销售市场组织参加民企债卷融资信用保护专用工具业务流程，协力颠覆式创新民营企业建康发展趋势。
5月16日午间，有销售市场信息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民企房企被监管部门选为示范性民企房企，将在近期相继发行RMB债卷。为吸引住投资者，构建组织将与此同时发行包含信用毁约调期(私募投资CDS)或信用风险性缓控凭据(CRMW)以内的信用保护专用工具，以协助民企地产开发商逐渐修复公开市场业务的融资作用。
受以上信息影响，截止到5月16日收市，以上三家房企的股票价格均产生增涨，在其中，碧桂园也是增涨了10.41%。但是，碧桂园那天晚上在香港交易所公布不寻常股票价格起伏公示称，并不知道造成股票价格变化的任何原因，或一切需要发布以防止本公司证劵发生虚报销售市场的材料，或须予公布的一切内幕信息。
依据公示，龙湖、美的置业、碧桂园3家民企房企将要在上海证券交易所发行一期公司债，总计发债经营规模为20亿人民币。碧桂园表明，公司拟于短时间面对专业投资者公布发行一期颜值不超过5亿美元的中国公司债卷。公司债券的发行仍只在方案环节。
依据龙湖公示，公司公布发行不超过RMB180亿人民币(含180亿元)公司债卷已取得中国证监会审批。今天债卷发行经营规模不超过5亿人民币(含5亿元)，限期为6年限，附第3年底投资人回售决定权和发行人息票率调节决定权，息票率询价采购区段为3.00%-4.00%，发行时间为2022年5月18日至2022年5月19日，起息日为2022年5月19日。
针对债卷融资主要用途，龙湖公示称，募集资金拟所有用以填补公司平时经营活动所需周转资金，且不用以新股上市配股、认购，或用以个股以及衍化种类、可变换公司债卷等的买卖以及他非生产性开支。依据公司经营情况和资产应用要求，公司将来很有可能调节一部分周转资金用以还款带息负债。
依据美的置业公示，公司已于2020年12月30日得到中国证监会审批公布发行颜值不超过67.21亿人民币(含67.21亿元)的公司债卷。此次债卷采用分期付款发行的方法，现方案发行今天债卷经营规模为不超过10亿人民币(含10亿元)，限期为4年限，附第2年底发行人调节息票率决定权和投资人回售决定权，今天债卷息票率询价采购区段为4.10%-4.90%，此次公司债券的起息日为2022年5月24日。
针对今天债卷的融资主要用途，美的置业公示称，今天公司债卷募集资金扣减发行花费后，拟所有用来还款公司债卷。针对头顶部民企房企发债获信用保护专用工具扶持，中指研究院企业事业部科学研究责任人刘水觉得，这代表民企房企融资窘境突破。
2022年4月，在中国证监会的辅导下，沪深交易所举办“信用保护专用工具适用民企债卷融资交流会”，中国证监会强调积极支持销售市场多方充分发挥信用保护专用工具在适用民企融资全过程中的功效，激励销售市场组织、税收优惠政策组织根据构建信用保护专用工具为民企债卷融资给予信用担保适用。5月，深圳交易所举办“健全企业信用适用”专题讲座讨论会，对焦健全信用适用，科学研究讨论减轻企业“融资难”的措施。
本次三家民企房企被监管部门选为示范性民企房企，根据信用保护专用工具发债融资，代表着政府部门适用民企房企融资对策正加速落地式。
“在当下市场环境下，根据社会化的信用保护专用工具信用担保有利于民企房企提升融资窘境，提升投资人自信心。”刘水强调，信用保护专用工具可以为投资人合理监管信用风险性、缓控资产占有、提升授信额度管理方法。海债务层面，实际上，近年来，已经有非凡等民企房企在发行海债务时选用预留信用证做为信用担保对策，取得成功。中国信用债层面，信用保护专用工具是信用担保的合理方法，发行的信用保护凭据为发行公司带来了强大的信用担保功效，可迅速摆脱民企房企融资的窘境，有利于正确引导销售市场修补对房地产行业的项目投资自信心，改进民企房企的融资自然环境。

2021后半年至今，好几家民企房企发生毁约事情，民企房企融资难度系数大幅提高。2022年1-4月，房企信用债发行经营规模为1532亿人民币，同比下降37.7%，在其中发行人以中央企业、地区国营企业为主导，发行额占有率84.9%，企业仅发行8笔，融资94.1亿人民币，占有率6.1%，融资幅度比较弱。同期，海债务发行经营规模仅为同期相比的10.5%，额度为143亿人民币，在其中民企房企融资70亿人民币，不够五成。
现阶段民企房企融资艰辛，亟需修补。“碧桂园、龙湖、美的置业均为现阶段房地产行业的头顶部企业，具备开发设计运营工作能力强、会计相对性稳定等特性。这三家公司根据信用保护专用工具取得成功发行债卷融资后，将为后面销售市场具有较好的演示推动效用，将有大量房企仿效相近信用担保对策开展发债融资。”他说道。

6. 中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
对此，一位TOP10房企高管向《每日经济新闻》记者表示，本次中央政治局会议对房地产的表述，没有超出房企之前对房地产政策的预期，只是重申了政策面大方向，即不严格也不放松。这说明，中央不将房地产作为短期刺激经济的手段，而是把房地产作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。
房地产长效管理机制建立将加速
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，本次中央政治局会议对房地产的表述明确透露出三层含义：
其一，房住不炒的定位不会改变。针对上半年部分城市出现的房地产市场过热现象，下一步政策调控从紧的趋势非常明显。政治局会议反复强调“房住不炒”，也显示出中央对于楼市调控不放松的坚决态度。房企在融资从紧、调控方向不变的大背景下，下半年面临的挑战会增加，投资客清场会更为彻底，自住型购房需求可以得到得充分保障。
其二，整体经济环境、房地产融资环境、需求侧调控力度是影响楼市基本面的主要因素。房地产融资环境直接对房企造成明显影响，整体经济环境的不确定性会对房地产形成全局性影响。但本次中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，即表明了不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向，加之下半年需求侧调控不放松的趋势下，楼市出现过热的机率极小。
其三，从房地产调控的手段来看，长短并用、注重长效。由于短期调控的手段多样化，政策频发性的特点，导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。未来更多的长期调控会不断加强，包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。
《每日经济新闻》记者注意到，自2017年以来，以经济为主要议题的中央政治局会议共召开了8次，其中有6次提及房地产。
亿翰智库研究总监于小雨指出，本次中央政治局会议奠定了未来房地产行业调控的主基调，政府将逐步降低经济对于地产的依赖度，房地产行业政策大幅放松的可能性较小，房地产行业长效管理体制的建立将加速。
政策基调明朗下的房企发展逻辑
上述房企高管认为，本次中共中央政治局会议，对于博弈房地产政策放松的投资人来说无疑是利空，因为对投资客来说，有些人是指望政策放松去捡漏；而对于普通购房人来说影响是不大的，这部分人群是得到鼓励和支持的。
其进一步表示，反应到股价上，预计也不会有太多波澜，因为目前不少地产股的估值已经反应了政策调控的预期，更多是由他们的基本面来推动的，而不是去博弈政策放松。而且，房地产估值在今年已经下调了很多，估值和历史平均值比已经偏下，这也已经反应了政策面的预期。
另一位房企相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示，房企无需短期支持，只要求公平环境。任何时候，调控的加码对大房企来说影响不大，甚至还能维持其业绩增速。
该房企负责人认为，近期的房地产调控政策在融资方面表现尤为明显。如银保监会对信托融资加强监管和发改委收紧房企海外发债，但两者在房企融资结构的占比均不大。这并非行业整体融资收紧，更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制，实为结构上的调整。
值得注意的是，房地产行业融资端将进一步分化，这对于信用良好的龙头房企是利好。从配置端看，今年以来，多因素导致资金面紧张，270余家房企宣告破产清算，中小房企正在加速退场，行业集中度或进一步提升。
从部分房企已披露的半年业绩快报看，考虑到当前行业格局分化加剧，优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现，半年报业绩乃至全年业绩均或大概率超预期。而小房企出局，大房企规模提升，拿地、融资和销售集中度上升，对于规模房企而言意味着更多的发展机会。
于小雨认为，在政策基调明朗的情况下，房地产企业也应当转变发展逻辑，构筑自身核心竞争力，切实提高竞争力，向着更专业化、更精细化方向发展。

7. “三道红线”持续发酵 房企信用风险持续分化

密集出售资产、降价促销、分拆物业上市、引进战略投资者……房地产行业正在发生的绝大部分现象,背后都能追溯到一个共同的原因,即“三道红线”融资新规。
“预期高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大。”联合资信评估股份有限公司工商评级部高级分析师杨栋表示,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性。
至于危机自救的办法,杨栋表示,可通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发等方式降杠杆减负债。
融资新规持续发酵
1月是房地产行业传统的发债高峰期,然而,这一传统在2021年被打破。
当前,房地产行业融资规模显著下降。根据贝壳研究院统计,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%,2020年1月最后一周正值春节假期休市期,在减少一周交易日的情况下,今年首月发债规模未能超越上年同期。
自从2017年以来,房地产行业在新年首月的融资规模呈现大幅上涨趋势,比如,2020年首月发债规模为1721亿元,为全年峰值。贝壳研究院认为,历年首月均为房企债券融资的高峰,2021年首月债市火热符合传统发债节奏,但发债规模受融资新规影响低于市场预期。
2011年1月至2020年1月房企债券融资规模



数据来源:wind,贝壳研究院整理
不过,纵观去年的融资情况,融资增速已经有放缓态势。根据贝壳研究院统计,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。
融资规模下降背后是不断收紧的政策环境。去年8月20日,监管机构首次提出“三道红线”政策,今年初,央行、住建部再次举行座谈会,“三道红线”的试点房企有望进一步扩围。
除了三个负债指标(剔除预收账款后的资产负债率大于70%/净负债率大于100%/现金短债比小于1倍),融资新规的实施细节更加严苛。杨栋表示,虽然具体的实施细则目前尚未正式出台,但新规实施情况主要有以下几方面:
1. ? 从2020年10月份开始,试点企业每月15日前需填报参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品、合作方股东投入净额、其他房地产相关表外有息负债等五项表外相关负债情况。对于房地产各种融资渠道、表内表外全面覆盖;
2. ? 2 个观察指标:拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;
3. ? 永续债券统计口径:2020年8月以前发行的永续债券可作为权益计算杠杆率等指标,2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。
随着融资新规的逐步实施,房企融资规模还将呈现下降趋势。贝壳研究院认为,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
房企信用风险持续分化
万科集团董事会主席郁亮说,“三道红线”将改变行业游戏规则,那这种改变主要体现在哪些方面呢?
“不同规模、经营及财务策略的房企信用风险持续分化。”这是杨栋给出的回答。
实际上,房地产行业的违规规模在明显增加。国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。



据中信证券(600030,股吧)统计,目前,境内发债房企中已发生债券实质违约共9家,其中仅泰禾集团曾属第一梯队房企,多数中小型房企违约均与多元化投资失败相关。
国泰君安认为,由于债券市场是限制融资的直接抓手,地产债一级市场发行量预计将会萎缩,未来择券机会将更多从二级市场中挖掘。该机构建议投资者规避红档、橙档并且土储不丰富房企以及小规模房企。
杨栋认为,融资新规导致金融机构在房企融资业务额度和贷款用途把控方面将更加谨慎,投资人投资偏好较为谨慎,逐步向经营稳健低负债的企业倾斜。
不同房企债务压力不同,杨栋认为,高周转、项目布局好、债务负担轻的龙头房企依靠自身规模优势,地位将更加稳固;高杠杆房企将会收缩业务扩张模式,减缓发展速度;中小房企通过加杠杆实现弯道超车的情况将更加难以实现,销售趋缓、去化不佳的中小房企信用风险加大。
高负债房企销售或难有增长
高负债房企无论是发展速度还是规模,都更令外界关注,尤其融资环境收紧叠加房企偿债高峰来临,对高负债房企而言无疑是一记重击。
贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。
房企到期债券规模(按存量债券统计) (CNY)



数据来源:wind,贝壳研究院整理
杨栋认为,高负债房企,以及合作开发比较多、担保规模大、资产证券化较多的企业,将面临融资渠道收紧的困境。“三道红线”限制了有息债务规模增速,高负债房企的新增债务主要用于借新还旧,依靠融资获取土地及扩张的可能性受到限制。
尤其是土储不丰富的高负债房企,国泰君安认为,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。
杨栋认为,随着行业融资政策的进一步收紧,对于高负债房企,全年销售及回款情况或难有增长,项目股权出售及资产盘活具有较大不确定性,资金链断裂风险及债务接续压力进一步加大。
对高负债企业,当务之急是增加现金流,对此,杨栋认为,首要措施是快销售、高周转,其次是通过出售股权盘活资产回笼资金,快速降杠杆。
实际上,房企转让资产的力度在快速增加。根据北京产权交易所的公开信息,11月,房地产行业产权转让项目共有23个,远超前10月总和,其中,央企转让地产项目股权项目19个,占比近八成。
近期房企子公司股权转让案例



来源:联合资信
合作开发和引入战略投资者也是降负债的重要方式,其他方式还包括资产分拆或上市。比如,2020年以来,房企积极拆分物业公司赴港上市,就是对降负债的反应。

8. 碧桂园、龙湖、美的置业被选为示范房企，这些房企为何能被选择？

据了解，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企均向《华夏时报》记者确认被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

而在5月16日晚间，龙湖集团(00960.HK)、美的置业（03990.HK）官宣发债，碧桂园（02007.HK）则仍在计划中。两家房企官宣发债，一家仍在计划中《华夏时报》记者看到，5月16日晚间，龙湖集团发布公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于5月18日和19日在中国公开发行2022年公司债券(第二期)，发行规模为不超过人民币5亿元。

而美的置业也于5月16日晚间发布公告称，拟发行本金总额不超过10亿元的四年期公司债券，债券的起息日为2022年5月24日，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率询价区间为4.1%-4.9%。据了解，美的置业本期公司债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司债券。

相对于龙湖集团、美的置业的动作迅速，碧桂园的发债事宜仍在计划中。碧桂园发布公告称拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。尽管如此，其表示，公司债券的发行仍只在计划阶段，不一定能落实进行或最终能顺利完成。

针对此次三家民营房企发债的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进在5月16日接受《华夏时报》记者采访时表示，此次发债有别于此前银行间市场等发行的中期票据等融资工具，更加符合房企融资的需求。公司债本身对于房企的融资支持作用较大。而且此次发债的动作比较快，此次消息流出后已经有房企明确会发债，给予了发债工作非常清晰和精准的保障。