如何看楼市泡沫？居民部门继续加杠杆可行吗

1. 如何看楼市泡沫？居民部门继续加杠杆可行吗

房地产本质是一种资产，其价格变动和居民部门收入及投资行为的演进密切相关。一些数据指出，近年居民收入的绝对值显著提高，但在种种制约分配公平的因素之下，居民收入分配的结构调整进程相对缓慢，其中最典型特征在于中间收入阶层占比改善不显著，中国仍然是典型的“金字塔型”收入结构，而非发达国家“纺锤体”的居民部门收入结构。然而在收入增长的同时，居民资产扩张的速度持续而显著地高于经济增长和居民收入，即居民部门出现信用扩张和主动加杠杆的趋势，而房地产资产则是居民获得金融资源的重要载体。当前中国居民总资产中房地产资产的比重已显著超过美国日本等国家。
过去20年，中国房地产价格涨跌背后的逻辑，在2008年之前，人口年龄结构、城市化进程、收入水平是决定房地产价格持续上行的主要因素；自2008年之后，驱动房价涨落的因素逐渐切换到利率、信贷等金融因素上。不过这一轮，即2015年以来一线城市及少部分二线城市的房价继续上涨，背后的逻辑和前些年并不完全相同：从2015年2季度末开始，股票的疯狂上涨及之后的“股灾”，8·11汇改后人民币贬值压力加大，国内实体经济也缺乏好的资产配置方向。可以认为，一线城市房价上涨与国内资产配置缺少出路，资金寻找“安全岛”有关，同时也仍有宽松的金融大环境在支持。
中国的全社会杠杆率过去几年里不断攀升，其中企业部门杠杆率更是其余部门的数倍，而居民部门杠杆率较低一直是市场所关注的对象。但是居民部门为什么杠杆率低？——需要认真审视居民的收入分配和居民的房地产资产在总资产中的比重。
尽管和2009年相比，我国的居民收入结构略有改善，但基本还是典型的“金字塔”结构。这样的收入结构意味着，最顶部的不具备大幅加杠杆的意愿，最底部的不具备大幅加杠杆的能力。要改善居民收入结构，就避不开城乡户籍制度、城乡公共服务均等化体系的差异，还有土地要素价格、资本市场价格及利率扭曲等因素，以及微观领域生产要素市场的制度性扭曲等一系列带有“刚性”特征的障碍。同时，当前我国居民总资产中房地产资产的比重也已显著高于美国日本等国家。
更进一步地，通过对诸多中微观数据做了细致的梳理，我们发现虽然近一年来一二线城市房价与成交量均出现较大涨幅，但一线城市以及较为重要的二线城市（天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都），当前都有明显的去库存特征。短期而言，库存周期短、价格涨幅稳定的上海及苏州、南京等二线城市或仍未见顶。然而历史的循环总有其共性：美国、日本和香港的历史告诉我们，房地产价格的飙升通常伴随着宽松的货币政策和信贷政策支持，地产膨胀不断裹挟经济，助长过热并冲向顶峰，期间伴随着居民杠杆率的大幅攀升；而随后的泡沫破灭的起因或不一而同，但均将经济拖入了更长久的危机。
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2. 如何分析房地产泡沫的程度

　　房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；   2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；   3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；   4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。   泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。判定
　　房地产泡沫[1]的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：
　　整个经济是否过热
　　如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
　　投资增长率
　　当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。
　　商品房的空置情况
　　一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。
　　其他因素
　　除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价  房地产泡沫漫画
　　的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。   房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。
　　编辑本段成因
　　房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相     新建的楼盘
　　同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。
　　土地稀缺
　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产柞抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
　　投机需求膨胀
　　其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
　　过度放贷
　　再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容  房地产泡沫
　　易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张

3. 全国居民购房杠杆率连降八个季度后居民杠杆率环比首次上涨

近日，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。值得注意的是，这是自2017年一季度起，连续8个季度下行以来，居民杠杆率环比首次上涨。
  
 上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，一方面，2019年初银行流动性较为充裕，商业银行放贷节奏加快。另外，全国首套房利率自2018年12月连续4个月下降，居民贷款意愿增强。央行数据显示，住户贷款前4个月累计增加了2.34万亿元，比去年同期略有多增，多增500多亿元。
  
 这也体现在了部分市场上。近两月，部分一二线城市出现“小阳春”行情。其中，4月单月，二线城市合计卖地金额高达2933亿元，刷新最近两年的最高纪录。中原地产首席分析师张大伟表示，合计45个城市年内卖地已超过百亿元，其中最高的杭州卖地947亿元，另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等12个城市卖地超过300亿元。
  
 数据显示，2019年一季度，个人住房贷款余额新增11200亿元，环比增长29%，同比增长17%，房贷余额新增额创2017年一季度以来的9个季度新高，目前绝对值仍处于 历史 较高位。
  
 沈昕指出，观察 历史 数据，该指标大致在2007、2009年和2016年分别达到高点。2016年三、四季度连续刷新 历史 最高值，达到50%和51%。随着房地产调控的开启，房贷占比有所下滑，回到2016年初水平，但仍高于2008年以来的平均值较多，说明住户房贷部门去杠杆仍有空间。
  
 但沈昕也表示，此前住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示，多地政策有所收紧。在此背景下，居民购房杠杆持续上涨可能性不大。
  
 央行2019年4月份金融统计数据解读媒体吹风会上也明确，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。

4. 警惕楼市泡沫 政策又会做出如何的调控呢

银行抵押贷款已经成为了人们进入到楼市做选择的最为直接的方式了，通过相关数据表明了最近三个月的时间内居民中长期贷款已经占到了全部新增贷款的百分之六十六了，那对于非居民贷款来说也是出现了下滑的趋势的。
　　我国所出现的这次的房地产泡沫同时还表现出来了一种梯度转移的特点，对于放假的上涨来说已经不再是集中在北上广这些一线城市中了，对于很多二线城市来说也已经开始了出现了新地王的存在，像是在合肥、厦门和南京等城市也是出现了房价大幅度上涨的情况，并且在今年的八月份来说已经成为了历史上地王最为密集的月份了。
　　那面对当前非常火爆的楼市价格来说，政策层面上是不是又会有一定的安排呢，如果仅仅只是通过以前的简单的对价格进行调控的方式是很难达到预期的效果的，那对于限购和限贷来说也仅仅只是一种短期政策。